Podivné doporučení České národní banky

Od 1. října tohoto roku došlo ke zpřísnění poskytování hypotečních úvěrů, konkrétně ke zpřísnění poskytování 100% hypoték, kdy objem hypotéky dosahuje celkové výše zajištění zástavou. Banky by je již podle ČNB poskytovat neměly.

Může se zdát velmi zvláštní, že regulátor vydává svá doporučení k tomu, jak si soukromé subjekty zajišťují svoje obchody. Vždyť zajištění zástavou, respektive nemovitostí je jenom jeden ze způsobů, kterými je hypoteční úvěr zajištěn. Stejně důležité jako zástava je i bonita a pokud má banka se zajištěním stále problém, tak může žádat ještě ručitele, respektive spoludlužníka. Zkrátka racionálních důvodů, proč neposkytovat 100% hypotéky není mnoho.

Jako daleko pravděpodobnější důvod, proč ČNB k tomuto doporučení přistoupila, se tak jeví intervence vůči české koruně, která trvá již od listopadu 2013 a již brzy tomu tedy budou tři roky, kdy ČNB s tímto začala. Kolik peněz ČNB za tuto dobu natiskla, a kolik jich použila za nakupování Eura na devizovém trhu už asi nikdo přesně nespočítá, ale mluví se o částce kolem půl biliónu korun, o zdvojnásobení devizových rezerv a o zhruba dvacetiprocentním nárůstu celkového objemu peněz, respektive korun českých.

To všechno má být údajně kvůli dvouprocentnímu inflačnímu cílení, neboť cenová stabilita patří mezi hlavní odpovědnost centrální banky. ČNB se před třemi roky tak silně zalekla možné deflace, která by cenovou hladinu destabilizovala, že se rozhodla ji stabilizovat inflací, tedy cenovým nárůstem. To je samozřejmě úsměvné. Ale nějakým způsobem svoji razantní měnovou politiku vysvětlit musela.

Podle posledního vývoje se nicméně zdá, že platy rostou rychleji než zmíněná dvouprocentní inflace, a že všichni tak nějak dostávají přidáno, a musíme podotknout, že se tak děje především ve státní sféře, od učitelů, přes zdravotníky až po policisty a úředníky. Výsledek se tak i vzhledem k tomu, že máme v současnosti velice nízkou míru nezaměstnanosti  může jevit jako dobrý a kola ekonomiky se mohou skutečně roztočit, i když hospodářský růst za poslední rok spíše zvolnil.

Větší objem peněz, doprovázený růstem platů a cenové hladiny však může představovat i značné riziko na realitním trhu, čehož si je ČNB zjevně vědoma. Dá se předpokládat, že vzhledem k tomu, že ceny potravin a dalších komodit jsou takřka neměnné, že cenovou hladinu táhnou vzhůru mimo jiné také nemovitosti. Tisknutí peněz by tak mohlo vyústit až ve známou realitní respektive hypoteční bublinu, kdy předražené nemovitosti nebudou klienti schopni splácet a banky by se tak mohly dostat do potíží.

Jestli je ale neposkytování 100% hypoték tím správným nástrojem, si nejsem příliš jistý, spíše se domnívám, že každá banka by si měla riziko s poskytnutím úvěru posoudit sama a sama by také měla nést následky, pokud poskytne hypotéku na předraženou nemovitost, nakonec nezapomínejme na to, že odhad nemovitosti, respektive zjištění tržní ceny si dělá každá banka sama ve své režii, takže opět smysl zákazu poskytování 100% hypotéky z tohoto pohledu nedává příliš smysl.

Výsledek tohoto opatření tak může být velmi kontraproduktivní, protože banky ve snaze vyhnout se pro ně nepříznivým krokům ze strany ČNB ve formě navyšování kapitálových rezerv mohou svoje bankovní odhady ještě více nadhodnocovat, aby splnily doporučení regulátora, který si přeje ze 100% hypoték vytvořit pouze 95% hypotéky a posléze 90%, čímž realitní bublina může naopak pěkně nabobtnat.

Doporučení ČNB tak lze považovat za zvláštní a podivné, ačkoliv se v něm zřejmě zrcadlí snaha o ochranu hypotečního portfolia bank i těch, kteří o hypotéky žádají. Nic z toho se ale tímto opatřením nemůže podařit. Naopak toto opatření ve svém důsledku může znamenat, že realitní trh nabobtná a na své vlastní bydlení dosáhne stále méně lidí.